Décima Oitava Câmara de Direito Privado do TJRJ decidiu que suspensão nacional do Tema 1.443 não se aplica quando a convenção do edifício contém vedação expressa a plataformas digitais
A sociedade está em constante transformação e, com ela, surgem novas relações, comportamentos e desafios que chegam às portas do Judiciário. Para acompanhar temas que fazem parte do cotidiano e compreender como eles dialogam com o Direito, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro inicia uma série de matérias sobre questões atuais e seus impactos no universo jurídico. Nesta primeira matéria, o foco está nas divergências jurídicas relativas às plataformas de hospedagem por curta temporada, como o Airbnb, que emergem dessa nova forma de viajar, morar e compartilhar espaços.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão nacional de todas as ações judiciais que discutem se condomínios residenciais podem proibir locações de curta temporada por plataformas de locação por temporada como o Airbnb. A decisão foi tomada após a Segunda Seção da Corte decidir que o tema vai ser tratado dentro do rito dos recursos repetitivos, prevendo que o entendimento final sirva de precedente para tribunais de todo o país.
O caso que levou a esta determinação gira em torno de uma disputa de direito civil e condominial em que, de um lado, está o proprietário de um imóvel em Santa Catarina que defende seu direito de utilizar sua propriedade para locação de curta duração por aplicativos digitais, sustentando que a atividade não converte a construção em hotelaria e que a ausência de proibição expressa na convenção de seu prédio autoriza a prática.
Do outro lado, o condomínio alega que a cláusula de uso exclusivamente residencial já é suficiente para vedar o aluguel por temporada, pois a intensa rotatividade de hóspedes afetaria o sossego, a salubridade e a segurança dos moradores, desvirtuando a finalidade residencial do edifício.
A partir deste contexto e em um processo de temática similar, a Décima Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a proibição da realização de hospedagens por temporada por plataformas digitais em um caso envolvendo um imóvel na Barra da Tijuca, na Zona Sudoeste do Rio. Também foi negado o pedido de suspensão do processo pelo Tema nº 1.443 do STJ (decisão que determinou a suspensão de todas as ações judiciais que discutam se a cláusula de destinação estritamente residencial na convenção condominial é, por si só e sem norma proibitiva expressa, suficiente para proibir locações de curta temporada por plataformas digitais).
A ação de obrigação de não fazer foi movida por um condomínio contra dois proprietários da cobertura. Na petição inicial, o condomínio apontou que a exploração do imóvel para hospedagens de curta temporada via apps como o Airbnb causava alta rotatividade e insegurança ao prédio, descumprindo a convenção condominial, que prevê uso estritamente residencial e proíbe expressamente atividades hoteleiras.
Na primeira instância, a 25ª Vara Cível julgou procedente o pedido do condomínio, confirmando a liminar para determinar que os proprietários se abstenham de realizar hospedagens atípicas na unidade, sob pena de multa em caso de descumprimento.
Na segunda instância, a Décima Oitava Câmara de Direito Privado negou recurso dos proprietários e manteve a decisão que os proíbe de firmar contratos atípicos de hospedagem por meio de plataformas digitais. Na decisão, o desembargador relator Guilherme Pedrosa Lopes explicou que a ordem de suspensão nacional vinculada ao Tema Repetitivo nº 1.443 do STJ não se aplica ao caso (utilizando o distinguishing, ou técnica de distinção, que é um método jurídico usado para não aplicar um precedente a um caso novo, por existirem diferenças importantes entre os fatos das duas situações).
Ao explicar o motivo de a pretensão não ter direito a acolhimento, o magistrado destacou que o caso analisado pela Corte Superior difere do que está em julgamento, uma vez que a convenção do edifício proíbe expressamente hospedagens por plataformas digitais.
“Isso porque a controvérsia submetida ao rito dos recursos repetitivos consiste em definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção condominial, independentemente de vedação expressa, é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período por meio de plataformas digitais. Trata-se, portanto, de questão jurídica diversa da discutida nos presentes autos, em que a própria convenção condominial contém vedação expressa à celebração de contratos atípicos de hospedagem, posteriormente reafirmada por deliberação assemblear. Desse modo, a solução da presente controvérsia não depende da definição da tese repetitiva em formação, razão pela qual inexiste fundamento para a suspensão do processo com base no art. 1.037, II, do Código do Processo Civil (CPC)”, explicou o desembargador.
Processos nº
0977280-43.2025.8.19.0001
0011999-37.2026.8.19.0000
