Ação deve apurar se administração condominial teria deixado de adotar providências para fazer cumprir a convenção e o regimento interno
A 6ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reconheceu a legitimidade, em tese, de um condomínio para responder a ação que discute suposta omissão na fiscalização e aplicação de normas condominiais. A decisão deu provimento ao recurso, cassou a sentença e determinou o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento, com instrução probatória.
A ação não trata apenas de eventuais atos ilícitos praticados individualmente por moradores, mas também de uma alegada omissão administrativa diante de irregularidades atribuídas a condôminos. Entre as situações apontadas estão obras sem aprovação, ausência de habite-se, irregularidades relacionadas a fossa séptica, ocupação de áreas, intervenção em área de preservação permanente, estacionamento em locais indevidos e descumprimento de regras internas.
O juízo da 6ª Vara Cível da comarca da Capital havia julgado parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais ajuizada por duas moradoras contra um condomínio fechado. Conforme a sentença, o condomínio residencial foi considerado parte ilegítima para responder pelos pedidos relacionados a supostas perseguições, constrangimentos, ameaças, assédio e intimidações atribuídos à administração condominial. Também foi afastado o pedido de direito de resposta às autoras.
As autoras recorreram da sentença. Sustentaram que o condomínio possui legitimidade para responder pelos atos atribuídos à síndica e aos integrantes da administração, por terem sido praticados no exercício das funções condominiais. Elas também sustentaram que a administração condominial teria deixado de adotar providências para fazer cumprir a convenção e o regimento interno.
Para a desembargadora relatora do apelo, essa narrativa é suficiente, nesta etapa processual, para justificar a permanência do condomínio no polo passivo, conforme a teoria da asserção, pela qual a legitimidade é examinada a partir das alegações apresentadas na petição inicial.
O voto ressaltou que o condomínio não responde automaticamente por qualquer ilícito praticado por um condômino contra outro. Entretanto, pode haver responsabilidade por eventual omissão própria da administração, caso fique demonstrado que deixou de adotar medidas de fiscalização e reprimenda previstas nas normas internas.
Nesse contexto, a relatora destacou que o artigo 1.348, incisos IV e V, do Código Civil atribui ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia, além de diligenciar pela conservação das áreas comuns e zelar pelos serviços de interesse dos possuidores.
Para o voto, a imposição de sanções condominiais, quando constatada infração e existente previsão normativa, constitui atividade vinculada, e não mera faculdade do síndico. A atuação deve observar a legislação, a convenção e o regimento interno, além da isonomia, do contraditório, da ampla defesa e da proporcionalidade.
A decisão também considerou prematuro o julgamento antecipado da demanda. Conforme o voto, a discussão sobre a existência de omissão administrativa, eventual dano, culpa e nexo causal depende da formação adequada do conjunto probatório. Tanto as autoras quanto o condomínio haviam requerido produção de provas.
Por fim, a relatora recomendou a tentativa de mediação entre os envolvidos, diante da relação continuada entre condôminos e administração. “Mostra-se recomendável oportunizar, antes do aprofundamento da marcha processual, a retomada do diálogo entre os envolvidos, mediante o emprego de meios adequados de solução de conflitos. A controvérsia insere-se em relação continuada entre condôminos e administração condominial, contexto em que a solução exclusivamente adjudicada nem sempre se revela suficiente para recompor a convivência e favorecer o cumprimento das normas internas”, destacou.
O voto foi seguido por unanimidade pelos demais integrantes do órgão fracionário.
Apelação n. 5030283-32.2025.8.24.0023
