Os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiram que a regra do Código Civil (artigo 1.301) que proíbe a construção de janelas a menos de um metro e meio da divisa do terreno vizinho não pode ser flexibilizada.
Para os magistrados, a regra é objetiva, e o legislador não deixou margem para discutir se a construção das janelas trouxe ou não prejuízos ao vizinho.
O relator do recurso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a construção das janelas em desacordo com a lei é suficiente para configurar a ofensa, não sendo necessário a aferição de elementos subjetivos para provar que o vizinho sofreu prejuízo.
No caso analisado, o proprietário de um imóvel construiu um pavimento superior em sua residência, com janelas a menos de um metro e meio da divisa do terreno vizinho.
Demolição
A sentença determinou a demolição do pavimento em desacordo com a lei local, que previa construções de apenas um andar na região. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu provimento ao apelo do réu e julgou improcedente o pedido de demolição.
O TJSP justificou que a edificação teve todos os alvarás necessários e que não houve prejuízo para o vizinho com a construção das janelas, já que a visão era distorcida e não foi comprovada invasão de privacidade.
Para o ministro Villas Bôas Cueva, é importante lembrar que a proibição contida no Código Civil não se restringe à visão, já que a norma caracteriza a presunção de devassamento da privacidade do vizinho.
Evitar conflitos
“Logo, as regras e proibições insertas no capítulo relativo ao direito de construir possuem natureza objetiva e cogente, traduzindo verdadeira presunção de devassamento, que não se limita à visão, englobando outras espécies de invasão (auditiva, olfativa e principalmente física, pois também buscam impedir que objetos caiam ou sejam arremessados de uma propriedade a outra), de modo a evitar conflito entre os vizinhos”, afirmou.
O recurso foi parcialmente acolhido, pois os ministros rejeitaram o pedido de demolição de todo o pavimento. Em parte, a decisão do TJSP que rejeitou a demolição foi embasada em lei local, e neste ponto, segundo o relator, não cabe ao STJ reanalisar a questão.
Com a decisão, o réu terá o prazo de 60 dias para fechar as janelas construídas, sob pena de multa diária.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. DIREITOS DE VIZINHANÇA. DIREITO DE CONSTRUIR. DIREITO DE PROPRIEDADE. EXERCÍCIO. AÇÃO DEMOLITÓRIA. JANELAS. CONSTRUÇÃO A MENOS DE UM METRO E MEIO DO TERRENO VIZINHO. REQUISITO OBJETIVO. ART. 1.301, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. DESCUMPRIMENTO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS.
1. O exercício dos direitos decorrentes da violação das regras e proibições insertas no capítulo relativo ao direito de construir tem origem no direito de propriedade.
2. A proibição inserta no art. 1.301, caput, do Código Civil – de não construir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho – possui caráter objetivo, traduzindo verdadeira presunção de devassamento, que não se limita à visão, englobando outras espécies de invasão (auditiva, olfativa e principalmente física).
3. A aferição do descumprimento do disposto na referida regra legal independe da aferição de aspectos subjetivos relativos à eventual atenuação do devassamento visual, se direto ou oblíquo, se efetivo ou potencial.
4. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, provido.
Leia o acórdão.