A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, ao tomador do empréstimo que não quitou o débito até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é assegurado somente o exercício do direito de preferência na compra do imóvel que serviu de garantia do financiamento.
No caso sob análise, o colegiado entendeu que o fato de a consolidação da propriedade em nome do banco credor ter ocorrido depois da entrada em vigor da Lei 13.465/2017 impede a quitação do débito e a retomada do contrato de financiamento imobiliário.
Uma empresa ajuizou ação anulatória de ato jurídico, na qual alegou que o banco teria cometido várias irregularidades na expropriação do imóvel dado como garantia, por alienação fiduciária, em cédula de crédito bancário. Segundo a empresa, não lhe foi dada a oportunidade de reaver o bem ou discutir a dívida.
Em primeira instância, foram julgados improcedentes os pedidos de suspensão do leilão, retificação da certidão de matrícula e manutenção na posse do imóvel. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a decisão, sob o fundamento de que, com o advento da Lei 13.465/2017, foi assegurado ao devedor tão somente o exercício do direito de preferência na compra do bem alienado.
No recurso dirigido ao STJ, a empresa defendeu a inaplicabilidade da lei, sob o argumento de que o contrato foi firmado antes da sua entrada em vigor.
Lei trouxe novo entendimento às turmas de direito privado
A relatora, ministra Nancy Andrighi, lembrou que as turmas de direito privado do STJ realmente tinham o entendimento de que seria lícito ao devedor quitar o débito no prazo de 15 dias após a intimação prevista no artigo 26, parágrafo 1º, da Lei 9.514/1997, ou a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação, segundo o artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966.
No entanto, a ministra destacou que a Lei 13.465/2017 incluiu o parágrafo 2º-B no artigo 27 da Lei 9.514/1997, o qual assegura ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel objeto de garantia fiduciária. Conforme ressaltou, a Terceira Turma, ao julgar o REsp 1.649.595, concluiu que, com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a quitação do débito após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
Aplicação da lei aos casos anteriores à sua vigência
A ministra acrescentou que a Lei 13.465/2017 pode ser aplicada aos contratos anteriores à sua edição, pois serão consideradas as datas da consolidação da propriedade e da quitação do débito, e não a data da contratação do empréstimo.
Nancy Andrighi explicou que, no julgamento do REsp 1.649.595, foram estabelecidas duas teses: se já consolidada a propriedade e quitado o débito antes da Lei 13.465/2017, impõem-se o desfazimento do ato de consolidação e a retomada do contrato de financiamento imobiliário; se, após a vigência da lei, a propriedade foi consolidada, mas não foi pago o débito, fica assegurada ao devedor tão somente a preferência na aquisição do imóvel.
“Na hipótese dos autos, em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária”, concluiu.
O recurso ficou assim ementado:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465⁄2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19⁄02⁄2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28⁄03⁄2022 e atribuído ao gabinete em 04⁄07⁄2022.2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465⁄2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514⁄1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70⁄1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514⁄1997. Precedentes.4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11⁄7⁄2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514⁄1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595⁄RS, em 13⁄10⁄2020, se posicionou no sentido de que, “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514⁄1997.5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465⁄2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: “i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465⁄2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70⁄1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514⁄1997” (REsp 1.649.595⁄RS, Terceira Turma, julgado em 13⁄10⁄2020, DJe de 16⁄10⁄2020).6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465⁄2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.7. Recurso especial conhecido e não provido.
Leia o acórdão no REsp 2.007.941.