A 14ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região afastou a penhora de uma propriedade que havia sido vendida para terceiros, sem o registro em cartório de registro de imóveis. A decisão leva em conta a boa fé dos compradores e observa o princípio da primazia da realidade, comprovada por meio de documentos e prova testemunhal.
De acordo com os autos, a fração ideal do bem foi adquirida pelos embargantes há 36 anos, em virtude de um contrato particular de promessa de venda e compra de cessão de direitos. Embora a transação não tenha sido registrada, os embargantes juntaram aos autos uma série de provas documentais. Além disso, testemunhas atestaram tanto a aquisição quanto o exercício de posse pelos compradores.
Embora o Código Civil brasileiro determine que o registro no cartório competente é fundamental para a transferência da propriedade de um imóvel, o desembargador-relator Cláudio Roberto Sá dos Santos destacou que a jurisprudência já admite que se leve em conta a realidade dos fatos em casos como esse.
Um dos principais fundamentos da decisão é a súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo a qual é admissível a oposição de embargos de terceiros em que se alega posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que não haja o respectivo registro. O magistrado observa, ainda, que “a boa fé deve ser presumida para os negócios jurídicos em geral, nos termos do artigo 113, do Código Civil”.
O recurso ficou assim ementado:
Embargos de terceiro. Aquisição de bem imóvel por contrato particular de venda e compra não registrado em cartório. Desconstituição da penhora quando da análise dos documentos enseja a caracterização da boa-fé.Embora a propriedade de imóvel transfira-se, formalmente, com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, a jurisprudência tem mitigado tal exigência, nas hipóteses em que a apuração da realidade dos fatos, baseada nos documentos dos autos, aponta que não houve má-fé dos adquirentes na transação e na ausência do registro, ensejando, por consequência, a desconstituição da penhora. Agravo de Petição provido.
Com a decisão, a penhora foi desconstituída e os adquirentes seguem exercendo a posse do terreno.
Processo nº 1000582-68.2021.5.02.0065