Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o entendimento da Súmula 84 pode ser aplicado no caso de comprador que só não entrou no imóvel porque ele ainda não foi entregue pela construtora.
Nessa hipótese, segundo o colegiado, mesmo sem a posse do imóvel e o registro público do contrato de compra e venda, é possível a oposição de embargos de terceiro, nos termos da súmula.
Os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que desconstituiu a penhora de imóvel adquirido por uma empresa e que ainda não havia sido entregue pela construtora.
Inicialmente, a construtora negociou o imóvel com uma consumidora. O contrato foi desfeito, e a compradora entrou na Justiça para reaver o que havia pago. No âmbito dessa ação, foi determinada a penhora do imóvel para garantir o pagamento.
A empresa que adquiriu a unidade – negócio formalizado antes do ajuizamento da ação em que se deu a penhora – opôs embargos de terceiro e conseguiu desconstituir a constrição sobre o imóvel.
No recurso especial, a primeira compradora, autora da ação, sustentou que não seria possível a aplicação da Súmula 84 e que não haveria motivos para a desconstituição da penhora, uma vez que a empresa descumpriu o dever legal de promover o registro público do bem. Alegou ainda que a simples existência de promessa de compra e venda não é suficiente para a procedência do pedido formulado em embargos de terceiro.
Posse comprovada
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia ultrapassa a questão do registro da promessa de compra e venda como condição para os embargos de terceiro; na verdade, o que se discute é a necessidade ou não de estar o comprador na posse do imóvel depois de quitá-lo.
Como apontou a relatora, o imóvel só não estava na posse da empresa que o comprou em razão de ainda estar em construção. Todavia – observou a ministra –, o instrumento de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas “deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro”.
Assim, ressaltou Nancy Andrighi, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que o imóvel disputado não tenha registro e esteja em fase de construção.
Sem fraude
Nancy Andrighi observou que o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora, motivo pelo qual não se cogita fraude à execução ou má-fé da parte adquirente.
Quanto aos argumentos da primeira compradora sobre a impossibilidade de desconstituição da penhora, a ministra disse que a jurisprudência do STJ é pacífica na direção de permitir os embargos de terceiro nessa hipótese, “ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário”.
O recurso ficou assim ementado:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 84⁄STJ. POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.1. Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença.2. Ação ajuizada em 08⁄05⁄2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 23⁄01⁄2020. Julgamento: CPC⁄2015.3. O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84⁄STJ (“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”) quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador.4. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Aplicação da Súmula 84⁄STJ.5. Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas.6. Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos – ainda que desprovido de registro – deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro.7. Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente.8. Recurso especial conhecido e não provido.
Leia o acórdão.