O simples exercício da posse de terreno pelo promissário comprador não basta para que ele seja condenado a pagar taxa de ocupação no caso de rompimento do contrato de compra e venda, sendo necessário, para a condenação, que tenha se beneficiado de uma vantagem que deveria ter ingressado no patrimônio do vendedor.
O entendimento foi estabelecido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar parcialmente acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Apesar de ter afastado o direito do vendedor à taxa de ocupação do terreno – onde não há edificação –, a corte estadual fixou em 20% o patamar de retenção sobre os valores que devem ser devolvidos à compradora que pediu a resilição do contrato – percentual aumentado para 25% pela Terceira Turma, com base em precedentes do STJ.
Na ação que deu origem ao recurso, a sentença declarou a resilição do contrato e condenou o vendedor a devolver os valores pagos pela compradora, com a retenção de 10% dessa quantia. A sentença foi parcialmente reformada pelo TJSP, que fixou o percentual em 20%.
Por meio de recurso especial, o vendedor alegou que, além de ter direito a uma retenção maior, deveria ser fixada taxa de ocupação do lote, ao menos desde a data em que a compradora passou a ter a posse do imóvel.
Sem construção
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou precedentes do STJ no sentido de que, quando o contrato de venda de imóvel residencial é desfeito, o proveito indevidamente auferido pelo comprador enquanto esteve na posse do bem tem relação com a sua efetiva utilização para moradia sem o pagamento de aluguéis – valores que seguramente seriam recebidos pelo vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador. Por causa da vedação ao enriquecimento ilícito, tais situações são corrigidas pela condenação do comprador a pagar a taxa de ocupação.
No caso dos autos, porém, a magistrada observou que o terreno foi comprado para construir – ou seja, não está edificado –, de forma que não existe a hipótese segura e concreta de que o vendedor teria proveito com a cessão de seu uso a terceiros, se não o tivesse concedido à compradora.
Além de não haver diminuição patrimonial para o vendedor, Nancy Andrighi apontou que, não existindo edificação no imóvel, tampouco a compradora pôde auferir vantagem de sua posse temporária, faltando, assim, os dois requisitos para a configuração do enriquecimento sem justa causa.
Circunstâncias específicas
Em seu voto, a ministra apontou jurisprudência da Segunda Seção no sentido de que, nas promessas de compra e venda de imóvel firmadas antes da Lei 13.786/2018 e desfeitas por vontade do promissário comprador, o valor de retenção deve ser fixado em 25% das parcelas pagas, ressalvando-se, entretanto, a possibilidade de as instâncias ordinárias identificarem circunstâncias específicas que justifiquem a redução desse patamar.
“Na hipótese concreta, o tribunal de origem fixou o percentual de retenção em 20% dos valores pagos pela recorrida, sem, contudo, mencionar circunstâncias específicas que justificassem a redução do percentual firmado na jurisprudência do STJ”, concluiu a relatora ao elevar o percentual a ser retido.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211⁄STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5⁄STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC⁄02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA.1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.2. Recurso Especial interposto em: 29⁄12⁄2017; concluso ao gabinete em: 03⁄06⁄2020. Aplicação do CPC⁄15.3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito; b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial.4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.8. A vedação ao enriquecimento sem causa – que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação – dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito.9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial.10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio.11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786⁄2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção.15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas.
Leia o acórdão.