A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que, tendo havido a concordância do adquirente no momento da compra, é válida a cobrança de taxa de manutenção das áreas comuns pela administradora de loteamento, mesmo antes da promulgação da Lei 13.465/2017.
A decisão foi tomada no reexame de recurso especial, para eventual juízo de retratação (artigo 1.040, II, do Código de Processo Civil), após o julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF) no RE 695.911 (Tema 492).
De forma unânime, os ministros da Terceira Turma mantiveram o acórdão anterior, por entender que ele não conflita com a posição do STF.
Na origem do caso, em fevereiro de 2009, um grupo de proprietários ajuizou ação declaratória de inexistência de obrigação contra a administradora do loteamento em que possuíam terrenos, em virtude da cobrança de taxa destinada à manutenção das áreas comuns.
Os autores da ação alegaram não existir lei que os obrigasse a pagar a taxa. Segundo eles, mesmo que se tratasse de um condomínio, as decisões sobre sua administração deveriam ser aprovadas em assembleia, mas isso não ocorreu, o que inviabilizaria por completo a exigência de pagamento.
Por seu lado, a administradora afirmou que, desde a constituição do loteamento, foi estabelecido contrato-padrão com a previsão de que haveria serviços de conservação cujo custeio seria rateado entre os proprietários, e que, durante vários anos, os autores pagaram a mensalidade sem qualquer oposição, tendo os serviços sido efetivamente prestados.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que a cobrança da taxa era válida, pois os compradores sabiam da sua exigência quando assinaram o contrato. A decisão foi mantida pelo STJ no primeiro julgamento do recurso.
Situação é diferente da julgada pelo STF
Ao analisar o RE 695.911, o STF definiu que “é inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/1917 ou de anterior lei municipal que discipline a questão”.
Para a relatora no STJ, ministra Nancy Andrighi, a decisão proferida pela Terceira Turma não destoa do entendimento fixado pelo STF, o qual diz respeito à situação em que não há regulamentação legal nem manifestação de vontade das partes.
A ministra transcreveu trechos do acórdão do TJSP nos quais se reconhece que os compradores dos terrenos estavam cientes de que teriam de arcar com as taxas. “O contexto delineado pelas instâncias de origem revela que, a despeito da ausência, à época, de previsão legal, os recorrentes manifestaram expressa vontade de assumir, perante o loteador, a obrigação de pagar a taxa de manutenção”, afirmou.
Nancy Andrighi lembrou que, de acordo com os autos, a aquiescência dos compradores com esse pagamento constou dos contratos, cujo modelo estava registrado no cartório de imóveis. Diante dessa peculiaridade, concluiu a relatora, “sobressai a distinção com o decidido no RE 695.911, de modo que o acórdão exarado por esta turma não conflita com o precedente da Suprema Corte”.
A ministra assinalou ainda que, em decisão sobre o mesmo loteamento (RE 1.207.710), o ministro do STF Gilmar Mendes – assim como a Terceira Turma do STJ – entendeu que se tratava de um caso peculiar, que não se assemelhava ao entendimento proferido por aquela corte em repercussão geral.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. REEXAME. ART. 1040, II, CPC⁄2015. TEMA 492⁄STF. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. LOTEAMENTO. PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO. PREVISÃO EM CONTRATO-PADRÃO SUBMETIDO A REGISTRO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA QUE AUTORIZA A COBRANÇA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS PELO LOTEADOR. ANUÊNCIA EXPRESSA COM A OBRIGAÇÃO DE PAGAR. DISTINÇÃO COM O RE 695.911⁄SP.1. Ação declaratória de inexistência de obrigação ajuizada em 10⁄02⁄2009, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05⁄06⁄2014 e atribuído ao gabinete em 25⁄08⁄2016.2. O propósito recursal é dizer sobre a validade da cobrança de contribuição vinculada à prestação de serviços de manutenção, realizada pela administradora do loteamento em que situados os imóveis dos recorrentes.3. O contexto delineado pelas instâncias de origem revela que, a despeito da ausência, à época, de previsão legal, os recorrentes manifestaram expressa vontade de assumir, perante o loteador, a obrigação de pagar a taxa de manutenção, sendo certo que houve expressa autorização contratual para a cobrança das despesas administrativas e que, no ato da aquisição do imóvel, tiveram ciência de que lhes seria exigido o pagamento de uma taxa de manutenção.4. Por estar presente, na hipótese, o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa com a obrigação de pagar a taxa de manutenção, sobressai a distinção deste recurso especial com o decidido no RE 695.911⁄SP, de modo que o acórdão exarado pela Terceira Turma não conflita com o precedente da Suprema Corte.5. Em reexame fundado no art. 1.040, II, do CPC⁄2015, mantém-se o acórdão da Terceira Turma, que conheceu em parte do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento.
Leia o acórdão no REsp 1.569.609.