O direito de preferência deve ser observado apenas nos casos em que a alienação do bem indivisível se pactue entre condômino e estranho, e não entre condôminos. Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) que estendeu o direito aos coproprietários do imóvel.
Acompanhando o voto do relator, ministro Marco Buzzi, a turma concluiu que a regra do artigo 504 do Código Civil aplica-se somente quando há concorrência entre o condômino e um terceiro estranho.
“Não há que se falar em direito de preferência entre os próprios condôminos, que se igualam, de modo que se um condômino alienar a sua parte a um consorte, nenhum outro poderá reclamar invocando direito de preferência”, ressaltou o relator em seu voto.
Restrições
Segundo Marco Buzzi, o direito de preferência disposto no artigo 504 se refere às alienações a estranhos e deve ser interpretado de forma restritiva, não cabendo ao intérprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes.
Citando doutrinas e precedentes, Marco Buzzi enfatizou que o direito de preferência visa impedir que condôminos sejam obrigados a compartilhar o domínio de um bem com terceiros estranhos à comunhão.
Para o relator, a alienação ou cessão de frações ideais entre condôminos não viola o direito de preferência, uma vez que não envolve o ingresso de estranhos; “pelo contrário, serão mantidos os consortes apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parcela de outrem”. A decisão foi unânime.
O caso
No caso julgado, vários integrantes de uma mesma família que possuem lotes no condomínio requereram a anulação da operação de compra e venda de dois lotes adquiridos por um condômino que não faz parte da família, sob o argumento de desrespeito ao direito de preferência.
O juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente por entender que, estando os condôminos em igualdade entre si, a alienação feita de condômino para condômino não ofende qualquer direito dos familiares.
Os familiares recorreram para o tribunal paranaense, que reformou a sentença de primeiro grau e anulou a operação, concluindo que o direito de preferência não se restringe à alienação para terceiros estranhos ao condomínio. O condômino que comprou os lotes recorreu ao STJ.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO c⁄c ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL – CESSÃO DE QUOTA PARTE A CONDÔMINO – ACÓRDÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUE, AO REFORMAR A SENTENÇA, ADOTA ENTENDIMENTO DE QUE A PREEMPÇÃO DEVE SER OBSERVADA TANTO PARA ALIENAÇÃO A ESTRANHOS QUANTO A COMUNHEIROS – INTERPRETAÇÃO DO DISPOSTO NO ARTIGO 504 DO CÓDIGO CIVIL.INSURGÊNCIA DO RÉU.DIREITO DE PREFERÊNCIA – INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA – INAPLICABILIDADE QUANDO SE TRATA DE NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE CONDÔMINOS.Hipótese: demanda visando à declaração de nulidade de alienação de fração ideal a condômino, ante o fundamento de inobservância ao direito de prelação dos demais consortes. Tribunal a quo que, ao reformar a sentença de improcedência, acolhe a pretensão veiculada na inicial, a fim de declarar nula a cessão de quota parte do imóvel objeto da demanda, assegurando aos autores o direito à aquisição do bem.1. O direito legal de preferência atribuído aos condôminos de bem indivisível (ou não dividido), nos termos do artigo 504 do Código Civil, tem por escopo precípuo o de impedir o ingresso de terceiros estranhos à comunhão, ante o potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade.2. A alienação⁄cessão de frações ideais entre condôminos refoge à finalidade intrínseca ao direito de preferência, uma vez que não se trata de hipótese de ingresso de terceiro⁄estranho à comunhão, mas de manutenção dos consortes (à exceção daquele que alienou integralmente a sua parcela), apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parte de outrem.3. Inaplicabilidade dos artigos 1.322 do Código Civil e 1.118 do Código de Processo Civil, visto que não instituem qualquer direito de prelação, mas, tão-somente, os critérios a serem adotados em caso de extinção do condomínio pela alienação da coisa comum. Ademais, tratando-se de restrição à liberdade de contratar, o instituto em comento – direito de preferência – deve ser interpretado de forma restritiva. Assim, se a lei de regência – artigo 504 – apenas o institui em relação às alienações a estranhos, não cabe ao intérprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes.4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, a fim de julgar improcedentes os pedidos veiculados na inicial, restabelecendo-se a sentença.