O pagamento da taxa condominial pelo inquilino pode ser redirecionado para a administradora de condomínios (credor originário) sem que isso configure ilegalidade em relação aos direitos do proprietário do imóvel.
Ao rejeitar o recurso de uma construtora que é proprietária de 187 unidades de um conjunto habitacional, os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram a legalidade da medida imposta, de forma a garantir que os valores pagos pelos inquilinos cheguem até a administradora de condomínio para que esta arque com as despesas condominiais.
A administradora ajuizou ação de cobrança contra a construtora após o atraso de aproximadamente R$ 500 mil em prestações vencidas. Os condomínios deveriam ser pagos pela construtora para a administradora. Como isso não estava sendo cumprido, a administradora alegou que não tinha como quitar com as obrigações básicas do condomínio, como água e luz.
O pedido da administradora foi acolhido em antecipação de tutela. O juízo competente determinou que os inquilinos pagassem o condomínio diretamente à administradora, em vez de entregar os valores à construtora.
O fundamento utilizado foi a garantia de que os valores pagos fossem efetivamente utilizados para quitar as despesas condominiais, o que permitiria afastar a obrigação que geralmente recai sobre o proprietário do imóvel.
Serviços em risco
Para o ministro relator do caso, Moura Ribeiro, o caráter propter rem da obrigação (que recai sobre uma pessoa por força de determinado direito real) foi devidamente interpretado pelo juízo competente, justificando a medida adotada mesmo sem a prévia anuência do proprietário do imóvel. O ministro lembrou que a inadimplência da construtora, dona de 35% das unidades, põe em risco a manutenção dos serviços condominiais.
O ministro destacou que os locatários não foram incluídos no polo passivo da demanda pois não possuem pertinência subjetiva para a lide. A questão, segundo o ministro, é a utilização de instrumentos processuais legítimos para garantir o cumprimento da obrigação ou seu resultado prático equivalente, o que foi assegurado no caso.
“O crédito em discussão decorreu de despesas ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido, a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos, devedores da urbanizadora, que deve ao condomínio, endereçar a este último o pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes destacadas”, resumiu o ministro.
Para Moura Ribeiro, a propositura de ações executivas autônomas é um procedimento desnecessário no caso, já que a obrigação pode ser cumprida nos mesmos autos em que se desenvolveu o processo de conhecimento, de acordo com normas dos artigos 461-A do Código de Processo Civil (CPC) de 1973 e 538 do CPC/2015.
O recurso ficou assim ementado:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC⁄73. AÇÃO DE COBRANÇA PROPOSTA PELO CONDOMÍNIO CONTRA A PROPRIETÁRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. TUTELA ANTECIPADA. PEDIDO DE REDIRECIONAMENTO DO PAGAMENTO DAS VERBAS CONDOMINIAIS AOS LOCATÁRIOS QUE NÃO DEVERIA SER ACOLHIDO. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA Nº 283 DO STF. COTAS CONDOMINIAIS. DEVER DA PROPRIETÁRIA. LOCATÁRIOS QUE NÃO TÊM PERTINÊNCIA SUBJETIVA PARA A DEMANDA. AÇÃO DIRECIONADA CORRETAMENTE CONTRA A PROPRIETÁRIA DOS IMÓVEIS. TUTELA ANTECIPADA QUE DEVE SER MANTIDA DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Inaplicabilidade do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9⁄3⁄2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC⁄1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.2. Não há violação ao disposto no art. 535 do CPC⁄73 quando a matéria indicada nos autos foi devidamente apreciada pelo Tribunal de origem.3. Ausente impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido, o inconformismo não merece ser conhecido. Inteligência da Súmula nº 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.4. Em se tratando de ação de cobrança de cotas condominiais proposta pelo condomínio, o débito perseguido é do imóvel, não tendo os seus locatários pertinência subjetiva para a demanda, sendo dever da proprietária pagar os respectivos rateios mensais.5. No caso, a ação foi manejada corretamente contra a proprietária dos imóveis, que, sistematicamente, não paga os rateios condominiais.6. O crédito em discussão decorreu de despesas ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido, a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos, devedores da URBANIZADORA, que deve ao CONDOMÍNIO, endereçar a este último o pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes destacadas.7. Determinação para que o CONDOMÍNIO notifique, por via administrativa, todos os inquilinos da URBANIZADORA para que passem, a partir de então, a pagar diretamente a ele as despesas condominiais vincendas que deve ser mantida diante das peculiaridades do caso concreto.8. Recurso especial não provido.