“Fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato.”
O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso especial interposto por um fiador que buscava o reconhecimento da extinção da fiança por não ter assinado aditivo contratual que aumentou o valor do aluguel e prorrogou o prazo de locação.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), apesar de reconhecer que o fiador não assinou o aditivo, entendeu que a garantia prestada persistiria até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de não haver responsabilidade quanto ao novo valor convencionado entre locador e locatário.
No STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, votou no mesmo sentido. Ela citou o artigo 39 da Lei 8.245/91, que estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.
Limites da responsabilidade
A ministra relatora destacou que a lei permite ao fiador exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhecendo que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do artigo 835 do Código Civil de 2002.
“Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no artigo 39 da Lei de Inquilinato – isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves – e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada”, concluiu a relatora.
Em relação ao aditivo contratual, Nancy Andrighi também manteve o entendimento do TJSP de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original e de acordo com índice de correção por ele previsto.
O recurso ficou assim ementado:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. ADITAMENTOS CONTRATUAIS PREVENDO A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL E MAJORAÇÃO DO ENCARGO. AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE AFASTE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRORROGAÇÃO DA GARANTIA. ART. 39 DA LEI 8.245⁄91.1. Ação ajuizada em 13⁄03⁄2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 25⁄08⁄2016. Julgamento: CPC⁄73.2. O propósito recursal é definir se os recorrentes, fiadores de contrato de locação, devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato, bem como a majoração do valor do aluguel.3. O art. 39 da Lei 8.245⁄91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.4. Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves.5. Ademais, a própria lei, ao resguardar a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhece que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do art. 835 do CC⁄02.6. Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no art. 39 da Lei de Inquilinato – isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves – e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada.7. Recurso especial conhecido e não provido.
Leia o acórdão.