Nos casos em que houver rescisão de contrato de permuta de terreno onde seria construído empreendimento imobiliário, os proprietários do terreno respondem pela nova alienação do imóvel quando não tiver sido realizada prévia indenização dos antigos adquirentes dos apartamentos que seriam construídos no local.
A decisão foi tomada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar recurso dos donos de um terreno contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que reconheceu sua legitimidade passiva para responder pelos danos sofridos pelos antigos adquirentes.
O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, afirmou que a decisão do juízo falimentar que decretou a rescisão do contrato, por si só, não causou danos aos compradores dos apartamentos. “O dano adveio do descumprimento da vedação legal de nova alienação do imóvel objeto de rescisão (terreno) sem o pagamento da devida indenização aos ex-adquirentes”, destacou.
Enriquecimento sem causa
Sanseverino argumentou que houve enriquecimento sem causa dos proprietários do terreno, que obtiveram um acréscimo patrimonial com recursos dos compradores dos apartamentos, pois receberam de volta o terreno dado em permuta com várias melhorias.
Segundo o ministro, a sentença falimentar, em momento algum, garantiu aos proprietários do terreno o pleno exercício de domínio do imóvel objeto da rescisão, tanto que ressalvou que eventual benfeitoria realizada pela construtora falida deveria ser ressarcida.
Ao negar o recurso, Sanseverino confirmou a decisão do TJRJ de que houve violação do direito subjetivo dos compradores dos apartamentos de serem indenizados com fundamento no artigo 40, parágrafo 3º, da Lei 4.951/64. A infração “ocorreu no momento da perfectibilização do contrato de permuta, ou seja, quando a nova construtora entregou os seis apartamentos sem indenizar os ex-adquirentes”, explicou o ministro.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO CONTRATO DE PERMUTA DO TERRENO MEDIANTE SENTENÇA FALIMENTAR. NOVA ALIENAÇÃO SEM A INDENIZAÇÃO DEVIDA AOS ANTIGOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES AUTÔNOMAS DO EMPREENDIMENTO FRUSTRADO. LEGITIMIDADE. TERMO INICIAL DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. CONDENAÇÃO MANTIDA.1. Polêmica em torno da responsabilidade do proprietário de terreno pelos danos sofridos pelos antigos titulares de promessas de aquisição de unidades autônomas, que tiveram seus contratos desfeitos pela rescisão mais ampla do contrato de permuta de terreno, decretada pelo juízo da falência, no curso do processo falimentar da incorporadora⁄construtora, que lhes prometera construir apartamentos antecipadamente pagos.2. Reconhecimento da legitimidade passiva dos proprietários do terreno para responder pelos danos sofridos pelos antigos adquirentes de unidades autônomas, objeto de rescisão contratual, que realizarem nova alienação do imóvel sem a devida indenização, em face do enriquecimento sem causa. Inteligência do artigo 40, § 3º, da Lei 4.591⁄64.3. O termo inicial da pretensão indenizatória fundamentada no § 3º do artigo 40 da Lei de Incorporações ocorre no momento da perfectibilização da nova alienação.4. No caso de permuta de terreno, quando da entrega dos apartamentos, pois, até esse momento, o antigo adquirente tinha a justa expectativa de ser indenizado com a entrega de sua unidade autônoma pela nova construtora, ou pelo antigo proprietário do terreno permutado.5. Uma das finalidades da incorporação é permitir a venda antecipada de unidades imobiliárias visando a obtenção de recursos para construção e entrega das unidades habitacionais no futuro, constituindo um pacto complexo sustentado essencialmente pela confiança e pela boa-fé contratual.6. Rescindido o contrato de permuta de terreno, onde se realizaria empreendimento imobiliário, pelo juízo falimentar, respondem seus proprietários pela nova alienação do objeto da rescisão, quando não indenizados os antigos adquirentes das unidades autônomas. Inteligência do § 3º do art. 40.7. A eventual habilitação do adquirente no processo de falência como credor privilegiado não isenta o proprietário do terreno da restrição legal existente sobre o imóvel.8. A habilitação do crédito do antigo adquirente da unidade autônoma no processo falimentar do incorporador não autoriza que o proprietário do terreno aliene o bem objeto da rescisão sem que ocorra o devido pagamento da respectiva indenização.9. Precedentes jurisprudenciais desta Corte.10. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
Leia o acórdão.