A Quinta Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) deu parcial provimento à apelação da parte autora e negou provimento ao recurso da Caixa Econômica Federal (CEF) em ação em que os autores pretendiam a revisão de contrato de mútuo para aquisição de imóvel residencial com a CEF. O empreendimento não chegou a ser construído, e os demandantes pediram a restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem, sinal e prestações de poupança e indenização por danos morais.
Consta dos autos que os requerentes firmaram contrato particular de compra e venda por meio do Programa Imóvel na Planta de apartamento em condomínio residencial, com Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo junto à CEF para a construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações.
Em suas razões de apelação, a parte autora pleiteia a condenação da instituição financeira ao pagamento dos aluguéis devidos a título de lucros cessantes; a incidência dos juros contratuais à mora e inadimplemento da construtora e da multa contratual, aplicando-se os princípios da bilateralidade, equidade e equilíbrio dos contratos de consumo e a majoração do valor indenizatório a título de danos morais.
Por outro lado, recorre a CEF alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e destacando que sua participação ocorreu, exclusivamente, na qualidade de agente operador do financiamento, não se responsabilizando pelo atraso da obra ou pelas despesas apontadas pela parte autora, bem como sustenta, no mérito, ausência de responsabilidade civil e de dano moral a ser indenizado.
A desembargadora federal Daniele Maranhão, relatora, ao analisar o caso, ressaltou que a jurisprudência tem reconhecido a legitimidade da CEF ao responder solidariamente nos casos de atraso na entrega da obra quando sua participação ultrapassa os limites de mero agente operador do financiamento para aquisição do bem.
Segundo a magistrada, a análise dos autos revela que a atuação da empresa pública federal é mais ampla, atuando como fiscalizadora da obra e responsável para acompanhar sua evolução dentro dos prazos previstos, podendo adotar medidas necessárias à sua conclusão.
A desembargadora salienta que o contrato previa a data de 30/12/2010 para a entrega da obra, mas que foi adiada para junho de 2011, e não foi concluída. Nessa circunstância, houve por parte da Caixa demora quanto à sua obrigação de acionar a seguradora para garantir a conclusão do empreendimento. Enfatiza, ainda, a relatora, os autores afirmam, também, que o ente público apresentou uma proposta de distrato, restituição de valores pagos a título de financiamento e indenização por danos morais.
De acordo com a magistrada, em relação à CEF, “não há como afastar sua responsabilidade civil pelos danos causados à parte autora pela ausência de entrega do imóvel”.
Nesses termos, o Colegiado, acompanhando o voto da relatora, deu parcial provimento à apelação para reformar a sentença, possibilitando aos autores a opção da indenização pela inadimplência da construtora, invertendo a cláusula penal moratória prevista no contrato a seu favor e a condenação das rés em pagamento de honorários advocatícios. Quanto à instituição financeira, diante reconhecimento de legitimidade passiva e solidariedade pelos danos causados, a Turma negou provimento ao recurso da CEF.
O recurso ficou assim ementado:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. SFH. CONSTRUTORA VERTI. RESIDENCIAL TOP PARALELA. PARALISAÇÃO DA OBRA. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMPOSSIBILIDAE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COM LUCROS CESSANTES. TEMAS 970 E 971 DO STJ, SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DOS COMPRADORES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A jurisprudência tem reconhecido a legitimidade da CEF para responder solidariamente nos casos de atraso na entrega da obra, quando sua participação ultrapassar os limites de mero agente operador do financiamento para aquisição do bem. Nesses casos, entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.534.952/SC, foi de que a legitimidade da CEF dependerá do papel que irá exercer na execução do contrato, de forma que deverão ser analisados os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) a causa de pedir (Resp: 1534952 SC 2015/0125072-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA).
2. A análise do contrato de financiamento celebrado revela que a atuação da empresa pública federal é mais ampla, atuando como fiscalizadora da obra e responsável para acompanhar sua evolução dentro dos prazos contratualmente previstos, bem como responsável por adotar medidas necessárias à sua conclusão. O contrato previa a data de 30/12/2010 para a entrega da obra, posteriormente postergada para junho de 2011, sendo que a obra não chegou a ser concluída, estando a Caixa em mora quanto à obrigação de acionar a seguradora para garantir a sua conclusão.
3. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.498.484, REsp 1.635.428, REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485, sob a relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, fixou, sob o rito dos recursos repetitivos, os Temas 970 e 971, definindo a impossibilidade de cumulação da cláusula penal por atraso na entrega do imóvel com lucros cessantes, em razão da equivalência da natureza compensatória das verbas pretendidas
4. Cabível a inversão da multa contratual em favor dos compradores por equidade e aplicação do princípio consumerista de equilíbrio das relações entre consumidores e fornecedores. As obrigações heterogêneas (de dar e de fazer), deverão ser convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (Tema 971).
5. Sucumbência mínima da parte autora reconhecida, sendo devida a condenação das rés ao pagamento de honorários advocatícios.
6. Apelação da parte autora a que se dá parcial provimento.
7. Apelação da Caixa a que se nega provimento.
Processo nº: 0020011-88.2014.4.01.3300