Para comprovar o crédito na execução extrajudicial de taxas condominiais, o condomínio precisa apresentar apenas cópias da convenção e da ata da assembleia que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias, além dos documentos que comprovem a inadimplência.
Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o pedido de anulação da execução feito pelos coproprietários de uma unidade de condomínio em Santa Catarina, os quais sustentavam que seria obrigatória a apresentação do registro da convenção condominial em cartório de imóveis e do orçamento anual aprovado em assembleia. Para o colegiado, tais exigências são desnecessárias, não têm previsão legal e onerariam demasiadamente o exequente.
O pedido de anulação da execução foi negado pelo juízo de primeiro grau e pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC). A corte estadual destacou que o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil (CPC) – que trata dos títulos executivos extrajudiciais – não impõe alto grau de formalismo para que o condomínio ingresse com a execução de taxas condominiais, como sugerido pelos executados.
No recurso ao STJ, os devedores insistiram em que a execução só seria possível caso o condomínio apresentasse aqueles documentos.
CPC permite execução de título extrajudicial de crédito condominial
A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que as regras sobre cobrança de quotas condominiais sofreram modificações relevantes no CPC de 2015, com sua elevação à condição de título executivo extrajudicial – o que trouxe mais rapidez e eficiência à satisfação do crédito condominial.
Segundo a ministra, essa modificação também permitiu a propositura direta da execução das contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção do condomínio ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
A execução é possível – continuou a relatora – com os documentos comprobatórios do direito creditício, dispensando-se o excesso de formalidades na maneira como são apresentados.
Registro de convenção em cartório é desnecessário na relação analisada
Especificamente sobre o registro da convenção em cartório, Nancy Andrighi esclareceu que a condição é necessária para tornar o documento oponível a terceiros, sendo dispensável no exame da relação entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor).
Nessa linha, a ministra lembrou ainda a Súmula 260 do STJ, que confirma a eficácia da convenção de condomínio aprovada – ainda que sem registro – para regular as relações entre condôminos.
Além de os documentos apontados pelos devedores não serem requisitos previstos legalmente, a relatora avaliou que impor exigências excessivas só faria retardar a execução do direito creditício, “prejudicando os demais condôminos e, eventualmente, premiando o inadimplente”.
O recurso ficou assim ementado:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS. DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE “ORÇAMENTO ANUAL, VOTADO E APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA”. DISPENSÁVEL O REGISTRO DA CONVENÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDIÇÃO IMPOSTA PARA TORNAR O DOCUMENTO OPONÍVEL A TERCEIROS. PRESCINDÍVEL ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO. MEDIDA INDEVIDAMENTE ONEROSA AO CREDOR. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.1. Embargos à execução, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23⁄5⁄2022 e concluso ao gabinete em 1º⁄2⁄2023.2. O propósito recursal consiste em decidir acerca dos documentos necessários à propositura de execução de título extrajudicial referente a contribuições de condomínio edilício.3. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC⁄15).4. São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e⁄ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art. 1.333, caput, do CC⁄02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência.5. Mostra-se desnecessário – e indevidamente oneroso ao credor⁄exequente – exigir que seja apresentado “orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária”, bem como que a “convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.6. Condição prevista no art. 1.333, parágrafo único, do CC⁄02 para tornar o documento oponível a terceiros, sendo despicienda no exame da relação jurídico-processual entabulada entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor).7. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram rejeitadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial.8. Recurso especial conhecido e desprovido.
Leia o acórdão no REsp 2.048.856.