A soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada (denúncia vazia), nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, já que a legislação não permite a adição de tempo nessa situação.
Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um inquilino para julgar improcedente a ação de despejo movida pelo proprietário, que pretendia retomar o imóvel com base em denúncia vazia após decorridos 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.
O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato.
“Fica evidente que o artigo 46 da Lei do Inquilinato somente admite a denúncia vazia se um único instrumento negocial estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, sendo impertinente contar as sucessivas prorrogações”, disse.
O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa.
Acessão vedada
Em primeira e segunda instância, o pedido do proprietário para rescindir o contrato sem justificativa foi julgado procedente. Para o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), a soma do período original do contrato com as duas prorrogações seria suficiente para atender à legislação vigente e permitir a denúncia vazia.
Villas Bôas Cueva explicou que a posição do tribunal de origem foi assentada na acessão de tempo, mas a Lei do Inquilinato, quando admite a soma de prazos em contratos prorrogados, o faz de forma expressa. No caso do contrato residencial de aluguel urbano, entretanto, tal soma é vedada.
“A lei é clara quanto à imprescindibilidade do requisito temporal em um único pacto, cujo objetivo é garantir a estabilidade contratual em favor do locatário”, concluiu o relator.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. ART. 46 DA LEI Nº 8.245⁄1991. ACCESSIO TEMPORIS. CONTAGEM DOS PRAZOS DE PRORROGAÇÕES. IMPOSSIBILIDADE. ART. 47, V, DA LEI DO INQUILINATO. TEMPO DE PRORROGAÇÃO. CÔMPUTO. CABIMENTO.1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3⁄STJ).2. Ação de despejo proposta pelo locador objetivando a retomada do imóvel com base em denúncia vazia do contrato (art. 46 da Lei nº 8.245⁄1991).3. Acórdão recorrido que mantém a procedência do pedido para declarar extinto o contrato de locação e determinar a imissão na posse do imóvel.4. A controvérsia consiste em definir o cabimento da denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245⁄1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano.5. O art. 46 da Lei nº 8.245⁄1991 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis).6. Para contrato de locação inicial com duração inferior a 30 (trinta) meses, o art. 47, V, da Lei nº 8.245⁄1991 somente autoriza a denúncia pelo locador se a soma dos períodos de prorrogações ininterruptas ultrapassar o lapso de 5 (cinco) anos.7. Recurso especial provido.
Leia o acórdão.