A comprovação do parcelamento do débito fiscal é suficiente para provar a quitação de impostos e taxas exigida pela Lei de Locações (Lei 8.245/91) para efeito de ajuizamento da ação renovatória.
O entendimento unânime foi da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento que teve como relator o ministro Paulo de Tarso Sanseverino.
De acordo com o ministro, a jurisprudência tradicional do STJ admite a comprovação da quitação de impostos e taxas após a propositura da ação renovatória, desde que tenha ocorrido antes do seu ajuizamento.
Um posto de combustíveis ajuizou ação renovatória de locação comercial contra o proprietário do imóvel, alegando que locou fração correspondente a 50% da propriedade, pelo prazo de cinco anos, pelo valor mensal de R$ 4.500,00. O proprietário alegou carência da ação, em razão da ausência de quitação dos impostos, e ainda insuficiência do valor locatício ofertado.
Inadimplência
A sentença considerou que o posto estava inadimplente em relação aos impostos e taxas do imóvel, cuja quitação só teria ocorrido após quase quatro anos do ajuizamento da ação. No Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), o posto alegou que parcelou o débito fiscal, iniciando o pagamento antes do ajuizamento da ação, embora tenha quitado os impostos e taxas durante o seu trâmite.
O TJSP entendeu que a simples realização de parcelamento dos débitos, mesmo com a apresentação posterior dos comprovantes dos pagamentos, inviabilizaria a renovação.
No STJ, o ministro Sanseverino afirmou que a solução deveria ser buscada a partir de uma interpretação sistemática do inciso III do artigo 71 da Lei de Locações, “aceitando-se a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento da demanda, com a demonstração de sua quitação durante o processo”.
O relator explicou que ocorreu efetivamente a quitação dos tributos, mediante o parcelamento durante o processo. Nesse sentindo, “ficam descaracterizados os efeitos da inadimplência durante o parcelamento fiscal autorizado pelo ente público”.
Para o ministro, essa medida não causa nenhum prejuízo ao locador, “não podendo o parcelamento do débito fiscal ser considerado como falta grave ao disposto no contrato de locação, prestigiando-se a manutenção do pacto e a proteção do fundo de comércio”.
Flexibilização
De acordo com Sanseverino, a jurisprudência do STJ flexibilizou o momento da comprovação dessa quitação por se tratar de regra procedimental, e não de direito material. “Requisito fundamental é a prova do cumprimento das obrigações tributárias assumidas pelo locatário, o que, na espécie, ocorreu em duas etapas: demonstração do parcelamento prévio e comprovação do posterior pagamento das parcelas negociadas com o fisco”, disse ele.
O colegiado determinou o retorno dos autos à origem para o prosseguimento da ação renovatória e, em especial, para análise da adequação do valor ofertado ao preço de mercado para a pretendida renovação contratual.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO INCISO III DO ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8245/91). POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA COM A DEMONSTRAÇÃO NA PETIÇÃO INICIAL DO PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS PELO LOCATÁRIO.
1. Controvérsia em torno da suficiência de certidão de parcelamento fiscal para demonstrar a quitação tributária exigida pelo inciso III do art. 71 da Lei de Locações (LL) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial.
2. O tribunal de origem, interpretando de forma literal o disposto no inciso III do art. 71 da LL, entendeu não ser suficiente o parcelamento fiscal.
3. A ação renovatória de locação empresarial, tendo por escopo a proteção do fundo de comércio, reconhece ao locatário o direito de renovar seu contrato de locação de imóvel não residencial quando atendidas as exigências legais do art. 51 e seguintes da Lei de Locações. 4. A interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III do art. 71 da LL conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória de locação comercial. 5.
Ausência de prejuízo ao locador e inocorrência de falta grave a cláusula constante do contrato de locação, devendo ser priorizada a tutela do fundo de comércio.
6. Retorno dos autos ao tribunal de origem para aprofundamento das demais questões atinentes à ação renovatória, especialmente a adequação do valor ofertado a título de aluguel em face do preço de mercado.
7. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
Leia o acórdão.