Em julgamento de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu como inadequada a avaliação do conteúdo de uma notificação feita a um coproprietário sobre seu direito de preferência. O caso fora decidido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Com o provimento do recurso, determinou-se o retorno dos autos para novo julgamento.
O caso envolveu a venda de um imóvel. De acordo com as alegações do recorrente, proprietário de 18% do bem, o outro possuidor teria vendido a terceiros os 82% a que fazia jus, sem que fosse respeitado seu direito de preferência. Ele teria recebido apenas uma notificação sobre a concretização do negócio e do respectivo registro imobiliário.
A sentença e o TJSP entenderam comprovada a notificação prévia e que houve inércia do condômino no exercício do seu direito de preferência. A discussão, então, chegou ao STJ..
Valoração de prova
Ao valorar o conteúdo da notificação, o relator, ministro Moura Ribeiro, observou que o documento que o TJSP considerou como prova da notificação prévia era, na verdade, uma comunicação da substituição do condômino e a necessidade de que os aluguéis recebidos fossem repassados ao novo coproprietário.
“O tribunal de origem, como se vê, não valorou a prova de maneira adequada, razão pela qual o entendimento pode ser alterado sem que se cogite de violação do teor da Súmula 7 do STJ. A inadequação da apreciação da prova é error iuris, matéria, portanto, apreciável nesta instância”, explicou o ministro.
A turma, por unanimidade, reconheceu a ilegalidade da notificação. O processo retornará à primeira instância para que o juiz se manifeste a respeito da alegada violação ao direito de preferência.
O recurso ficou assim ementado:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EM IMÓVEL URBANO. ALIENAÇÃO POR UM DOS COPROPRIETÁRIOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. NEGÓCIO ULTIMADO E REGISTRADO. AÇÃO JUDICIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM DETERMINAÇÃO DE REMESSA À ORIGEM PARA MANIFESTAÇÃO A RESPEITO DOS REQUISITOS DO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA.1. A valoração inadequada da prova dos autos implica error iuris que pode ser apreciado nesta instância sem que se cogite de violação do teor da Súmula nº 7 do STJ.2. A notificação para o exercício do direito de preferência a que se refere o art. 504 do CC⁄2002 deve anteceder a realização do negócio. Espólio que não foi notificado para tal exercício.3. Uma vez ultimado o negócio sem observância da notificação prévia do condômino, a solução da questão somente pode se dar na via judicial, pela ação de preferência c.c. adjudicação compulsória.4. Necessidade de remessa dos autos ao juízo da causa para manifestação a respeito dos demais requisitos do direito de preferência, sob pena de supressão de instância. Inaplicabilidade do NCPC ao caso concreto ante os termos do Enunciado nº 1 aprovado pelo Plenário do STJ na Sessão de 9.3.2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC⁄1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.5. Recurso parcialmente provido.