A 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) decidiu que em se tratando de demandas em que as partes divergem exclusivamente sobre o valor de locação do imóvel, é imprescindível a elaboração de perícia, para efetuar laudo que indique o valor de mercado para locação. A decisão se deu no julgamento da apelação dos proprietários de um imóvel comercial alugado pela Caixa Econômica Federal (Caixa) na cidade de Valença do Piauí/PI da sentença que, em ação renovatória de locação ajuizada pela Caixa, deferiu o pedido, fixando o valor proposto pela Caixa.
A Caixa sustentou que informou aos locadores o interesse em renovar o contrato e apresentou proposta no valor de R$ 8.000 mil reais, que foi recusada pelos proprietários, que mantiveram a proposta feita na contestação, no valor de R$ 20 mil reais.
O relator, desembargador federal Daniel Paes Ribeiro, destacou que, de fato, a lei do inquilinato determina que se houver discordância quanto ao valor pretendido, será determinada a realização de perícia, sendo esse também o entendimento jurisprudencial sobre o assunto.
O magistrado destacou que, no caso, competiria aos locadores contestarem o valor pedido da locatária e apresentar contraproposta que considere compatível com o valor real e atual do imóvel. No entanto, no caso, foi a Caixa, a locatária, que apresentou proposta de acordo no valor de R$ 8.000 mil reais, anexando laudo de avaliação.
Porém, os réus, embora intimados a contraditarem o termo apresentado pela Caixa e o laudo de vistoria, limitaram-se a rejeitar o valor indicado e defender o montante indicado, R$ 20.000 mil reais.
Assim, concluiu o relator, considerando que a Juíza que proferiu a sentença analisou todas a provas, os laudos de vistoria apresentados e o valor de venda do imóvel, aplicável ao caso o livre convencimento motivado, previsto no art. 371 do Código de Processo Civil (CPC), que explicita que o juiz apreciará a prova constante dos autos, independente de quem a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação do seu convencimento.
O recurso ficou assim ementado:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). DIREITO ASSEGURADO PELO ART. 51 DA LEI N. 8.245/1991. VALOR DO ALUGUEL. DIVERGÊNCIA ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO. FIXAÇÃO COM BASE EM LAUDO APRESENTADO PELA LOCATÁRIA. POSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE. SENTENÇA MANTIDA.
1. Hipótese em que a sentença, com base no laudo de vistoria produzido pela CEF, julgou procedente seu pedido, para fixar o valor da locação em R$ 8.800,00 (oito mil e oitocentos reais).
2. O art. 68, inciso IV, da Lei n. 8.245/1991, expressamente determina que, “na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento”.
3. Já decidiu o Tribunal Regional Federal da 2ª Região: “Tratando-se de demanda em que as partes divergem exclusivamente acerca do valor de locação do imóvel, imprescindível se mostra a elaboração de perícia, uma vez que a resolução da lide depende de conhecimento técnico que ultrapassa aquele manejado pelo julgador no exercício de sua função jurisdicional. (PRECEDENTES: STJ, REsp 1566231/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 07/03/2016; TRF2, 0023109-25.2010.4.02.5101, Quinta Turma Especializada, Relator Des. Fed. ALUISIO MENDES, Data do julgamento: 16/05/2017)” – AC 0154519-96.2016.4.02.5102, TRF-2ª Região, 5ª Turma Especializada, Desembargador Federal Firly Nascimento Filho, Data da disponibilização: 10.05.2018.
4. Por outro lado, compete ao locador, nos termos do art. 72, inciso II e § 1º, da Lei 8.245/1991, contestar o pedido da parte autora (locatária) alegando que a sua proposta não atende o valor locativo real do imóvel na época da renovação, e apresentar contraproposta que repute compatível com o valor locativo real e atual do imóvel.
5. No caso dos autos, em audiência de conciliação, a CEF requereu prazo para apresentar uma proposta de valor da locação do imóvel comercial que ocupa, pertencente aos réus. Posteriormente, peticionou nos autos, ocasião em que apresentou uma proposta de acordo no valor de R$ 8.800.00 (oito mil e oitocentos reais), anexando laudo de avaliação, no qual o perito indicou o valor venal do imóvel (R$ 1.740.000,00 – um milhão, setecentos e quarenta mil reais), bem como amostras de locações de outros imóveis na cidade de Valença do Piauí. Diante desses dados, a empresa pública indicou, como valor mínimo de locação, a quantia de R$ 7.100,00 (sete mil e cem reais) e máximo, R$ 8.804,90 (oito mil oitocentos e quatro reais e noventa centavos). Os réus, embora intimados para contraditarem o termo de acordo apresentado pela CEF, bem como o laudo de vistoria, limitaram-se a rejeitar o valor indicado e a defender o montante por eles indicado em contestação, sem, contudo, especificarem “as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel” (art. 72, § 1º, da Lei n. 8.245/1991), apesar de terem apresentado laudo em que o valor venal do imóvel (R$ 1.740.000,00) coincide com o descrito no laudo produzido pela locatária.
6. Conforme observado pelo juízo a quo, “a CEF demonstrou nos autos que o valor do aluguel pretendido pelos réus (R$ 20.000,00) não está consonância com o valor de mercado para locação do imóvel em análise, comprovando, ainda, que o montante praticado entre as partes em 2019 estava próximo ao importe indicado pela avaliação”.
7. Aplicável, portanto, ao caso dos autos, o disposto no art. 371 do Código de Processo Civil de 2015, que trata do livre convencimento motivado do juiz, ao explicitar que o “juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”, situação essa verificada nos autos, já que a MM. Juíza Federal que proferiu a sentença analisou todas as provas dos autos, valorando-as, juntamente com os laudos de vistoria apresentados pelas partes, cujo valor venal do imóvel descrito pela CEF, inclusive, está de acordo com o indicado pelos réus. Rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa.
8. Sentença que julgou procedente o pedido para determinar a renovação do contrato de locação, pelo valor apontado pela CEF, que se mantém.
9. Apelação dos réus não provida.
Com esse entendimento, o Colegiado negou provimento à apelação dos réus, fixando o valor proposto pela Caixa de R$ 8.000 mil reais.
Processo: 0002203-96.2017.4.01.4001