O herdeiro de uma parte de um imóvel não tem direito de preferência quando outro herdeiro decidir vender sua parcela da mesma gleba e o imóvel já estiver dividido entre eles, ainda que informalmente.
A decisão foi adotada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar um caso de uma fazenda no município de Beapiru, no interior do estado do Paraná.
O caso envolve fazenda de 950 mil metros quadrados, dividida entre nove herdeiros. Cada qual ficou com uma gleba no imóvel recebido por herança, sem que a matrícula da propriedade fosse desmembrada.
Sete herdeiros venderam posteriormente suas glebas para estranhos sem o conhecimento dos outros dois herdeiros, que tinham interesse em adquirir a totalidade da fazenda.
Anulação pedida
Inconformados com a venda para estranhos, os dois herdeiros ingressaram na Justiça pedindo a anulação do negócio e atribuição da propriedade das demais glebas pelo mesmo valor vendido.
Na ação, os herdeiros alegam que foi desrespeitado o direito de preferência, assegurado pelo artigo 1.139 do Código Civil, segundo o qual “não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser”.
O juiz de primeiro grau e o Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) rejeitaram o pedido alegando que, embora a matrícula do imóvel não tenha sido desmembrada, já havia uma divisão do imóvel entre os herdeiros.
Sentença
“Se o bem já foi dividido, não existe condomínio. Se não existe condomínio, o alienante poderá livremente deliberar sobre a disposição de seu bem, não havendo que se falar em preferência ou preempção, e mostrando-se a pretensão, portanto, como improcedente”, lê-se na sentença do juiz de primeiro grau.
Inconformados, os herdeiros recorreram para o STJ. Na votação na Quarta Turma, foi aprovado o voto do ministro Raul Araújo, relator do caso, que negou o recurso, confirmando as decisões judiciais anteriores.
O recurso ficu assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO. INEXISTÊNCIA. IMÓVEL PRO DIVISO. RECURSO DESPROVIDO.1. Nas situações em que o condomínio se constitui sobre bem divisível, mas não dividido, inicialmente prevalecia o entendimento de que não era necessário observar o direito de preempção, pois o condômino permanecia sob o regime de condomínio por vontade própria, já que poderia, a qualquer tempo, manejar ação divisória, assumindo o risco de, não o fazendo, um estranho ingressar no condomínio. Além disso, entendia-se que interpretar a expressão “indivisível” contida no art. 1.139 do Código Civil de 1916, como “indiviso”, seria aumentar consideravelmente a restrição trazida pela lei.2. Posteriormente, o art. 1.139 do Código Civil de 1916 passou a ser objeto de interpretação extensiva, com o termo indivisível sendo tomado como bem em “estado de indivisão”. Assim, mesmo na alienação de parte de bem divisível, mas indiviso, seria necessário dar aos condôminos a oportunidade de adquirir a quota do imóvel, com sua notificação. Esse entendimento prevaleceu com o julgamento do REsp 489.860⁄SP, pela eg. Segunda Seção, da relatoria da eminente Ministra NANCY ANDRIGHI.3. No caso, concluiu-se ter havido uma divisão amigável do imóvel entre os familiares, que com ela concordaram mesmo sem uma demarcação precisa, cada qual ocupando e administrando sua área de forma independente, inclusive as arrendando a terceiros. Essa divisão talvez não tenha sido efetuada com intuito de definitividade em um primeiro momento, mas o fato é que ela se perpetuou, impondo-se no mundo empírico, inclusive com a sucessão de proprietários. O decorrer do tempo implicou o assentimento tácito com a divisão feita, agindo os herdeiros como se fossem proprietários de áreas específicas.4. Nesse contexto, as instâncias ordinárias entenderam não ser crível que o imóvel possa ser tido como indiviso na atualidade para fins do exercício do direito de preferência. A revisão desse entendimento demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, providência vedada na via estreita do especial (Súmula 7⁄STJ).5. Recurso especial desprovido.