Em julgamento de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a validade da cláusula constante de contratos de locação de espaço em shopping centers que estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro (aluguel dúplice ou 13º aluguel).
O recurso foi interposto por uma administradora de shopping contra acórdão que afastou a cobrança em dobro. O tribunal entendeu que, apesar de ser prática comum, “na atual fase da economia (inflação controlada), não justificaria o pagamento do aluguel dobrado no mês de dezembro, devendo ser afastada a cobrança manifestamente abusiva limitando a irrestrita liberdade contratual em busca do equilíbrio decorrente da necessária função social do contrato”.
Contrato peculiar
No STJ, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, votou pela reforma do acórdão. Segundo ele, a cobrança do 13º aluguel é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.
Sanseverino explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, variando em torno de 7% a 8% sobre o volume de vendas.
“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.
Livre vontade
Para o relator, o controle judicial sobre essas cláusulas é bastante restrito, e o tribunal estadual, ao afastar o pagamento do aluguel, contrariou o artigo 421 do Código Civil, combinado com o artigo 54 da Lei 8.245/91, por ser um dispositivo comum nesses tipos de contratos e por ter sido livremente pactuado entre as partes.
P recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 54 DA LEI DE LOCAÇÕES. COBRANÇA EM DOBRO DO ALUGUEL NO MÊS DE DEZEMBRO. CONCREÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA. NECESSIDADE DE RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA OBRIGATORIEDADE (“PACTA SUNT SERVANDA”) E DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS (“INTER ALIOS ACTA”). MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. Afastamento pelo acórdão recorrido de cláusula livremente pactuada entre as partes, costumeiramente praticada no mercado imobiliário, prevendo, no contrato de locação de espaço em shopping center, o pagamento em dobro do aluguel no mês de dezembro.2. O controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia.3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa.4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
A turma, por unanimidade, entendeu pela prevalência do contrato de locação e determinou o pagamento dos aluguéis em atraso.