Corretor terá que indenizar compradores por venda de imóvel com pendências

O Juizado Especial Cível do Guará condenou corretor de imóveis ao pagamento de danos morais por ter intermediado venda de apartamento com dívida condominial sem o conhecimento dos compradores.

Segundo os autores, antes de celebrarem o contrato de compra e venda, os vendedores e o réu garantiram que todas as certidões do imóvel estavam em dia e não existiam pendências no imóvel. Assim que o contrato foi assinado, no entanto, tomaram ciência de um processo já em fase de execução (2006.01.1.057699-6), cuja dívida chegava a R$ 38.500. Foi, então, que buscaram o judiciário para tentar reaver o valor a título de danos materiais, além de R$ 1.400 por danos morais sofridos.

Em sua defesa, o corretor alega ter atuado de forma lícita, haja vista que a dívida condominial não foi registrada na matricula do imóvel e, entre suas obrigações profissionais, não está a de conhecer processos judiciais em curso, mas de aproximar pessoas que pretendem realizar negócio, levantar informações quanto às condições físicas e notariais, bem como intermediar as questões relativas às condições de pagamento. Frisou que incumbia aos compradores averiguarem a existência de quaisquer dívidas do imóvel, existindo diversos meios acessíveis para essa consulta.

De acordo com a sentença da juíza responsável pelo caso, de fato, a jurisprudência dominante comunga do entendimento sobre as funções do corretor em aproximar compradores e vendedores. Sendo assim, “o responsável pela dívida discutida é o antigo proprietário do apartamento e não o corretor de imóveis, motivo pela qual improcedente o pedido de reparação por danos materiais consubstanciados no valor da dívida com o condomínio”, explicou a magistrada.

Segundo a sentença, porém, apesar de não restar comprovado nos autos a falsidade documental, é verossímil a alegação dos autores de que o corretor omitiu deliberadamente o processo judicial de cobrança de taxas condominiais, pois não refutou expressamente essa alegação na contestação, limitando-se a alegar que não foi responsável pelos danos causados aos autores, pois estes poderiam ter se certificado dos débitos por conta própria.

Nesse sentido, tendo os autores depositado sua confiança no trabalho do profissional contratado, “é inegável que sofreram inúmeros aborrecimentos, os quais extrapolaram sobremaneira o mero aborrecimento e, ainda, aquilo que se espera na conclusão de um negócio jurídico”, razão pela qual concedeu o pedido de danos morais.

Houve recurso e o processo ficou assim ementado:

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO. ACOLHIDA. DANO MORAL. PRESCRIÇÃO. DIES A QUO. DATA DA CIÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Ação de indenização por danos morais e materiais na qual foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelos autores e condenou o réu ao pagamento de danos morais no valor de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais).

2. A parte ré interpôs recurso inominado em que alega, preliminarmente, ser parte ilegítima para figurar na presente ação; a prescrição da pretensão dos autores; a negativa de prestação jurisdicional; e, no mérito, defende que o caso em questão não causou abalo emocional aos autores. Contrarrazões apresentadas.

3. Da Ilegitimidade Passiva. A atividade desenvolvia por corretor de imóvel é pessoal e de confiança. Os interessados em adquirir imóvel buscam informações acerca do bem com a pessoa do corretor. O fato de o corretor integrar uma empresa de corretagem de imóveis não desqualifica a pessoalidade nos serviços. Ademais, a análise da responsabilidade do réu em relação aos danos suportados pelos autores é questão de mérito. Preliminar rejeitada.

4. Da Prescrição. A princípio, cabe esclarecer que, nos termos do art. 206, § 3º, V, combinado com o art. 189 ambos do Código Civil, aplica-se ao presente caso o prazo prescricional de três anos, cuja data inicial é o dia da violação do direito. No presente caso, o juízo de origem condenou o réu apenas ao pagamento de danos morais, razão pela qual a contagem do prazo prescricional inicia-se quando violado os direitos da personalidade dos autores. Assim, o dies a quo para incidência do prazo trienal do art. 206, § 3º, V, do Código Civil, é a data da ciência dos autores da existência de débitos em relação ao imóvel adquirido. Nos autos, conforme demonstra a Certidão Positiva de Nada Consta (ID 10634755), os autores tiveram ciência dos débitos em 07/04/2014. Logo, a pretensão dos autores foi fulminada pela prescrição em 07/04/2017. Considerando que a ação foi protocolizada em 29/01/2019, o prazo prescricional já estava consumado. Preliminar acolhida.

5. Danos morais são oriundos de violações aos atributos da personalidade do indivíduo, portanto, nesses casos, a data da violação do direito é o dia em que o indivíduo sofreu ou teve conhecimento do evento que gerou a lesão aos direitos da personalidade. Assim, cabe frisar, em relação aos danos morais, não se pode adotar como dies a quo para a contagem do prazo prescricional a data do pagamento do débito, pois nesse dia, os autores já tinham ciência do mesmo e, evidente, já tinham sofrido a lesão em seus atributos da personalidade.

6. Recurso do réu conhecido, preliminar de prescrição acolhida. Sentença reformada para acolher a ocorrência da prescrição em relação aos danos morais e, por conseguinte, julgar improcedentes os pedidos dos autores, reformando a sentença.

7. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários porque o recorrente venceu.

8. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.

PJe: 0703150-64.2019.8.07.0016