Empresa Pública Federal não registrou imóvel arrematado em leilão e autora da ação assumiu indevidamente taxas de condomínio
A Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) determinou que a Empresa Gestora de Ativos (Emgea) restitua R$ 62.378,28 a uma ex-mutuária da Caixa Econômica Federal (Caixa) por cobrança indevida de cotas condominiais, após a venda do imóvel em leilão extrajudicial. Também foi estabelecida indenização por dano moral no valor de R$ 10 mil.
Na decisão, o relator do processo, juiz federal convocado Alessandro Diaféria, afirmou que o comprador da unidade habitacional se torna responsável pelas obrigações condominiais. “As taxas de condomínio são de caráter propter rem, ou seja, acompanham a coisa e são transferidas juntamente com a titularidade dela.”
Em 2008, o imóvel foi arrematado pela Emgea em leilão extrajudicial. Contudo, somente em 2014 a empresa fez o registro imobiliário da respectiva carta de arrematação, o que resultou em ação de cobrança das cotas condominiais vencidas.
Diante da situação, a ex-mutuária ingressou com ação na Justiça Federal para reaver os valores pagos indevidamente e requerer indenização pelo dano moral sofrido. Em primeiro grau, a 4ª Vara Cível Federal de São Paulo/SP negou o pedido por entender que não havia responsabilidade da Emgea pelo não registro da carta de arrematação.
No recurso ao TRF3, a autora afirmou que a empresa, em 2014, não fez a comunicação do registro da carta de arrematação à administradora do condomínio, o que ocasionou nova cobrança extrajudicial. Sobre o dano moral, declarou que houve ofensa à personalidade e à dignidade pessoal.
A Emgea sustentou ausência de danos materiais, alegando que a autora não trouxe prova dos prejuízos sofridos, não notificou a Caixa para conhecer a situação do imóvel, nem buscou uma solução extrajudicial para a resolução do conflito. Além disso, argumentou que o pedido de indenização por dano moral caracterizaria enriquecimento sem causa.
Para o magistrado, a ausência do registro da carta de arrematação não afasta a responsabilidade da Emgea. “Implicaria admitir a obtenção de vantagem em não registrar a transferência de propriedade, o que somente veio a ocorrer em 2014, conforme matrícula do imóvel.”
Em relação aos danos morais, o relator afirmou estarem “configurados pelas circunstâncias vivenciadas pela parte autora, sobretudo por ter sido privada de valores em decorrência da inércia da requerida, além de ter sido submetida à execução na esfera judicial”.
Assim, a Segunda Turma, por unanimidade, deu provimento à apelação e reformou a sentença, determinando a restituição dos valores pagos indevidamente, no montante de R$ 62.378,28, corrigido monetariamente, além de juros de mora. Também foi estabelecida indenização por danos morais de R$ 10 mil.
O recurso ficou assim ementado:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SFH. GARANTIA HIPOTECÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARREMATAÇÃO NÃO LEVADA A REGISTRO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. RESSARCIMENTO DO VALOR BLOQUEADO NA EXECUÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.
1. A ex-mutuária afirma que o imóvel foi levado leilão extrajudicial, tendo sido arrematado pela ré, a qual não levou a registro imobiliário a respectiva carta de arrematação, fazendo com que ela e seu marido já falecido sofressem ação de cobrança das cotas condominiais que se venceram a partir de 02/03/2009, ou seja, aquelas que permaneceram inadimplidas 9 meses após a arrematação.
2. As taxas de condomínio são de caráter propter rem, ou seja, as obrigações acompanham a coisa e são transferidas juntamente com a titularidade dela.
3. O proprietário do bem responde por esta dívida em razão do próprio domínio e esta responsabilidade alcança, inclusive, as parcelas anteriores à aquisição, de modo que ao adquirir o imóvel através da arrematação, cumpria à Empresa Gestora de Ativos informar-se acerca de eventuais débitos existentes à época, dever inerente a todo proprietário, não havendo escusa apta a desonerá-la de obrigação a todos imposta.
4. Segundo preceitua o artigo 1345 do CC/2002, o adquirente da unidade, tão somente pela aquisição do domínio, e independentemente de sua imissão na posse, torna-se responsável pelas obrigações condominiais.
5. A ausência do registro da carta de arrematação não pode afastar a responsabilidade do adquirente, no caso, a EMGEA, o que implicaria em admitir a obtenção de vantagem em não proceder ao registro da transferência de propriedade, o que somente veio a ocorrer em 23/07/2014, conforme se observa da matrícula do imóvel.
6. Ainda que a EMGEA, ora apelada, não detivesse a posse direta do imóvel, tal motivo não poderia servir como fundamento para que a mesma deixasse de proceder à averbação da arrematação do bem, dessa forma, a r. sentença merece ser reformada.
7. Os danos morais estão configurados pelas circunstâncias vivenciadas pela parte autora, sobretudo por ter sido privada de valores em decorrência da inércia da requerida, além de ter sido submetida à execução na esfera judicial.
8. Contudo, deve ser fixada a indenização sem excesso, ou seja, adequando-se ao dano causado. No caso, o valor da indenização deve ser arbitrado em R$ 10.000 (dez mil) de modo a atender aos padrões adotados por essa E. Corte e aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
10. Além do ressarcimento dos danos morais, a recorrente faz jus à restituição dos valores pagos indevidamente em razão de atrasos das parcelas condominiais não adimplidas pela ré, conforme planilha de débito apresentada pelo Condomínio exequente e bloqueado, em agosto de 2015, na Execução movida em face da autora, no valor de R$ 62.378,28 (ID 264906332), valor este a ser corrigido monetariamente desde o desembolso (Súmula 43 do STJ) e juros de mora a partir da citação neste processo, como requer a apelante.
11. Condenada a apelada ao pagamento de honorários advocatícios em favor da autora fixados em 10% sobre o proveito econômico a ser obtido.
12. Apelação da parte autora provida.
Apelação Cível 5008350-70.2018.4.03.6100