A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, havendo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, e se a cláusula penal moratória do contrato tiver valor inferior ao do aluguel do bem, o consumidor pode cobrar lucros cessantes, sem que precise exigir também a multa contratual.
No julgamento, o colegiado aplicou a jurisprudência da corte segundo a qual, em tais circunstâncias, a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal não afronta o Tema 970 dos recursos repetitivos. Para o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, sendo possível a cumulação, é lícita a pretensão formulada exclusivamente em relação aos lucros cessantes.
De acordo com os autos, os recorrentes compraram um apartamento na planta, e o contrato previa multa para o caso de atraso por parte da construtora. Como o imóvel foi entregue quase três anos após o prazo do contrato, eles propuseram ação apenas com pedido de reparação de danos materiais, mas não pleitearam o pagamento da penalidade contratual.
Para instâncias ordinárias, comprador deveria ter exigido a multa
Antes da sentença, o processo foi suspenso em virtude da afetação da matéria pelo STJ ao rito dos recursos repetitivos (Tema 970), no qual ficou definido que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
O juízo de primeira instância entendeu que, havendo cláusula de multa por atraso, os compradores deveriam ter exigido o seu pagamento, em vez de ajuizar ação com o pedido de lucros cessantes – mais vantajoso, mas não previsto no contrato.
A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que acrescentou que a indenização por descumprimento contratual, fixada em cláusula penal, impede a indenização suplementar caso esta não esteja descrita no contrato, de acordo com o artigo 416, parágrafo único, do Código Civil (CC).
No recurso especial, os proprietários sustentaram que não houve a correta interpretação do dispositivo mencionado, especialmente diante da tese fixada no Tema 970.
Multa prevista no contrato era muito inferior ao valor do aluguel
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva destacou que a vedação do parágrafo único do artigo 416 do CC não pode ser aplicada literalmente a todas as cláusulas penais contratuais. Ele observou que a tese no Tema 970 foi firmada para cláusulas penais moratórias, nos casos de inadimplemento relativo do vendedor, quando o adimplemento tardio ainda se mostrar útil ao comprador.
Conforme o relator explicou, há duas hipóteses: se a cláusula penal moratória foi estabelecida em valor equivalente ao do aluguel, não pode ser cumulada com lucros cessantes; se fixada em valor não equivalente ao do locativo, a cumulação é admitida.
No caso em julgamento, o ministro comentou que o contrato previa multa de apenas 0,5% do valor pago pelo comprador, por mês de atraso, enquanto a jurisprudência do STJ considera que o valor equivalente ao aluguel oscila de 0,5% a 1% do preço total do imóvel, o que é substancialmente maior.
Em seu voto, Villas Bôas Cueva afirmou que a indenização dos lucros cessantes deverá ser calculada com base no valor locatício do bem, relativo ao período de atraso na entrega, o que será apurado em liquidação de sentença.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. MORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DESPROPORCIONALIDADE AO LOCATIVO. TEMA 970/STJ. DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO. POSSIBILIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado em data anterior à publicação da Emenda Constitucional nº 125.
2. A controvérsia dos autos busca definir se é possível a pretensão de ressarcimento de perdas e danos desacompanhada da exigência da cláusula penal, nos casos de atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta em que há cláusula penal moratória prevista no contrato, estabelecida em valor inferior ao equivalente do locativo.
3. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ).
4. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ.
5. Em sendo possível a cumulação, é lícita a pretensão formulada exclusivamente quanto à reparação dos danos materiais, em respeito ao princípio dispositivo.
6. No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0, 5% (meio por cento) sobre o valor pago se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes.
7. Recurso especial provido.
Leia o acórdão no REsp 2.025.166.