A 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) manteve a sentença que em ação de cobrança ajuizada por um condomínio condenou a União a pagar os débitos referentes às cotas extras vencidas antes do ingresso da ação, bem como às taxas de condomínio que venceram no curso do processo.
Na 1ª instância, o entendimento do juiz foi o de que as despesas de condomínio são de responsabilidade do proprietário, sendo “inconteste” a titularidade da União em relação ao imóvel. De acordo com os autos, as taxas extras foram aprovadas em assembleia e, segundo a sentença, destinavam-se a cobrir obras/reparações necessárias na fachada do edifício cuja finalidade era conservar ou evitar que se deteriorassem.
A União recorreu ao TRF1 alegando “ausência de prestação de contas e dúvidas quanto à legitimidade da Assembleia-Geral”. Sustentou, também, que “a autora não comprovou ter cientificado o representante do Hospital das Forças Armadas com a publicidade e a antecedência devidas para comparecimento à Assembleia Geral instituidora”. Por fim, diz que “a instituição da taxa extra se efetivou sem que houvesse a concordância expressa da União para tanto”.
Submissão à convenção do condomínio – Ao analisar o caso, o relator, juiz federal convocado pelo TRF1 Marcelo Albernaz, afirmou que “pela jurisprudência do Tribunal, as contribuições devidas ao condomínio constituem obrigações propter rem, ou seja, estão aderidas à coisa, constituindo responsabilidade do proprietário sua quitação, seja ele quem for, ainda que o bem não esteja sob sua posse direta, assegurando-se a possibilidade de regresso contra quem tenha assumido a responsabilidade pela quitação dos débitos, hipótese que não é oponível ao condômino credor”.
O magistrado explicou que a União, como proprietária do imóvel, está submetida à convenção do condomínio e às deliberações de sua assembleia geral de modo que se sujeita a contribuições condominiais (ordinárias e extraordinárias) e a encargos moratórios nelas previstos (art. 1.336, § 1º, CC).
Logo, o ente público deve arcar com pagamento dos débitos relativos às cotas ordinárias e extraordinárias vencidas e das que se vencerem no curso da ação, conforme a sentença, explicou.
Nesse contexto, sustentou o relator, não merece reparo a sentença que condenou a União ao pagamento das contribuições condominiais inadimplidas.
O recurso ficou assim ementado:
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL FUNCIONAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. TAXAS EXTRAS APROVADAS EM ASSEMBLEIA. PAGAMENTO DEVIDO PELA UNIÃO.
1. Pela jurisprudência deste Tribunal, as contribuições devidas ao condomínio “constituem obrigações ‘propter rem’, ou seja, estão aderidas à coisa, constituindo responsabilidade do proprietário sua quitação, seja ele quem for, ainda que o bem não esteja sob sua posse direta, assegurando-se a possibilidade de regresso contra quem tenha assumido a responsabilidade pela quitação dos débitos, hipótese que não é oponível ao condômino credor” (AC 1997.38.00.060397-8/MG, relatora Desembargadora Federal Selene Maria de Almeida, DJ 04/10/2004).
2. Está demonstrado que as taxas extras foram aprovadas em assembleia (AGE do dia 30/04/2018 – ID 72416530) e, segundo a sentença, “destinava[m]-se a cobrir obras/reparações necessárias na fachada do edifício, assim entendidas aquelas cuja finalidade é ‘conservar o bem ou evitar que se deteriore’, na exata dicção do art. 96, § 3º, do Código Civil, para cuja instituição a lei civil não exige quórum qualificado de votação”.
3. O Código Civil, no § 1º do art. 1.341, dispõe que as obras ou reparações necessárias independem de autorização para serem realizadas.
4. A União, como proprietária do imóvel, está submetida à convenção do condomínio e às deliberações de sua assembleia geral, de modo que se sujeita a contribuições condominiais (ordinárias e extraordinárias) e a encargos moratórios nelas previstos (art. 1.336, § 1º, CC). Logo, deve arcar com pagamento dos débitos relativos às cotas ordinárias e extraordinárias vencidas e das que se vencerem no curso da ação, consoante assentado na sentença.
5. Eventual falha na prestação de contas não justifica o inadimplemento das obrigações pelo condômino, o qual dispõe, para tanto, dos meios legais cabíveis. Possível irregularidade da assembleia do condomínio deve ser questionada pelas vias próprias, não podendo o condômino simplesmente recusar pagamento de contribuições sob esse fundamento.
6. Apelação não provida.
7. Honorários advocatícios não majorados, tendo em vista que foram fixados no teto máximo previsto no art. 85, § 11, do CPC (20% sobre o valor da condenação).
A Turma, por unanimidade, acompanhou o voto do relator.
Processo: 1026808-78.2019.4.01.3400