A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, havendo norma condominial que determine a utilização do imóvel exclusivamente no sistema de pool hoteleiro, o proprietário não tem o direito de denunciar o contrato de administração imobiliária para gerir sua unidade individualmente, desvinculando-se do empreendimento coletivo.
De acordo com o colegiado, deve ser respeitada a obrigatoriedade de participação no pool hoteleiro prevista na convenção condominial instituída pela incorporadora.
Na origem do caso, a empresa responsável pela administração do condomínio ajuizou ação de consignação em pagamento para depósito dos rendimentos mensais de três apartamentos em um condomínio-hotel situado em São Paulo. Paralelamente à contestação, a empresa proprietária das unidades propôs ação em que pediu a declaração do término da vigência do contrato de sociedade em conta de participação, o recebimento dos aluguéis e a restituição dos imóveis.
A primeira instância julgou procedente apenas o pedido de consignação em pagamento e fixou honorários advocatícios por equidade. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a decisão.
Insatisfeitas, ambas as partes recorreram ao STJ. A proprietária dos imóveis insistiu na restituição das unidades, enquanto a administradora, que teve seu pleito atendido na origem, requereu que os honorários advocatícios fossem fixados com base no percentual de 10% a 20% sobre o valor atualizado da causa, acrescidos de verba honorária recursal.
Convenção condominial determinou finalidade e administração exclusivas
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, esclareceu que o pool hoteleiro corresponde a uma associação entre os titulares das unidades e uma empresa de administração hoteleira que disponibiliza os apartamentos para locação a terceiros. Nesse caso, “há a constituição de sociedade em conta de participação, na qual a empresa responsável pela administração e gestão hoteleira figura como sócia ostensiva e os titulares das unidades autônomas como sócios participantes”.
Cueva destacou que a convenção condominial, que instituiu a finalidade do empreendimento como sendo um condomínio-hotel, impôs o sistema pool hoteleiro a partir da prévia incorporação imobiliária. Segundo observou o ministro, também está estipulado na convenção que cabe apenas a uma sociedade empresária a gestão das unidades, não se admitindo outras empresas, o chamado pool paralelo.
O magistrado ressaltou que o instrumento de administração imobiliária possui natureza coletiva, e permitir a retirada de apenas um titular do contrato ensejaria prejuízo aos demais.
“Com isso, é obrigação do condômino permanecer vinculado ao sistema do pool hoteleiro, sem se opor à gerência exclusiva do empreendimento pela administradora”, destacou o ministro ao julgar inválida a declaração de término da vigência do contrato de sociedade em conta de participação.
“Além disso, cada unidade autônoma deve ser utilizada com o objetivo único de exploração hoteleira, vedado o seu uso para outra finalidade ou fora do pool estatuído pelo condomínio”, afirmou.
Fixação dos honorários advocatícios
Quanto aos honorários advocatícios, o relator destacou que, no caso, eles deveriam ter sido fixados a partir do valor da causa e obedecendo aos limites impostos pelos parágrafos 2º e 6º do artigo 85 do Código de Processo Civil. Conforme explicou, tais dispositivos devem ser aplicados, inclusive, nas decisões de improcedência e quando houver julgamento sem resolução do mérito.
O ministro lembrou que o REsp 1.746.072, julgado pela Segunda Seção do STJ, constituiu como regra geral e de aplicação obrigatória o disposto no parágrafo 2º: 10% a 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor atualizado da causa.
Dessa forma, a verba honorária foi fixada em 10% do valor atualizado da causa na ação consignatória e na de resolução contratual, acrescida de 2% a título de honorários recursais.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. POOL HOTELEIRO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NULIDADE. ART. 1.228, § 1º, CC/2002. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. DENÚNCIA. INVALIDADE. NORMA DE NATUREZA COLETIVA. INTERESSE DOS CONDÔMINOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CAUSA. BASE DE CÁLCULO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir: (i) a validade da denúncia do contrato de administração hoteleira feito por titular de unidade imobiliária, diante da norma condominial que prevê a utilização do imóvel em sistema de pool hoteleiro, e (ii) a fixação de honorários advocatícios.
3. A falta de prequestionamento de matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento.
4. O pool hoteleiro corresponde à associação de titulares de unidades imobiliárias que, em conjunto com uma empresa de administração hoteleira, disponibiliza os apart-hotéis para locação a terceiros.
5. Na formação do pool hoteleiro, há a constituição de Sociedade em Conta de Participação, na qual a empresa responsável pela administração e gestão hoteleira figura como sócia ostensiva e os titulares das unidades autônomas como sócios participantes, além de diversos contratos coligados.
6. Na hipótese, a convenção condominial institui obrigatoriamente o pool hoteleiro e estipula que apenas uma sociedade empresária realize a gestão dos apart-hotéis, não admitindo o ingresso de outras empresas para a formação do chamado pool paralelo.
7. A deliberação acerca da administração imobiliária possui natureza coletiva, refletindo o interesse da maioria dos condôminos retratado em convenção, sendo inválida a denúncia do contrato feito por titular de apartamentos.
8. A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento do Recurso Especial nº 1.746.072/PR, decidiu que o § 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil de 2015 constitui a regra geral, de aplicação obrigatória, no sentido de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor atualizado da causa. Já o § 8º do aludido dispositivo transmite regra de aplicação subsidiária que permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade.
9. A Corte Especial, ao julgar o Tema Repetitivo 1076 (REsps nºs 1.850.512/SP, REsp 1.877.883/SP, REsp 1.906.623/SP e 1.906.618/SP), firmou as seguintes teses jurídicas: i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. Nesses casos, é obrigatória a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do art. 85 do CPC/2015 – a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação, (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do montante atualizado da causa.
10. Recurso especial de Companhia Brasileira de Investimentos e Participações não provido. Recurso especial de P.3. Administração em Complexos Imobiliários provido.
Leia o acórdão no REsp 1.993.893.