A regra de impenhorabilidade do bem de família não se aplica na hipótese de obrigação assumida perante associação formada pelos compradores de imóveis a fim de dar continuidade às obras do condomínio, suspensas depois da falência da construtora.
O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao rejeitar o recurso de um casal de devedores, que alegou que a penhora sobre o imóvel ofendeu o direito de família e o princípio da dignidade da pessoa humana.
No caso analisado, uma associação de compradores foi constituída para levar as obras adiante, depois da falência da construtora.
Em virtude da inadimplência da parte que recorreu ao STJ perante a associação, foi firmado um instrumento particular de confissão de dívida.
No curso do processo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) admitiu a penhora dos direitos dos devedores decorrentes do contrato de alienação do imóvel em garantia, afastando a proteção do bem de família, com base nas exceções dos incisos II e IV do artigo 3º da Lei 8.009/1990.
Prejuízo coletivo
Segundo a relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, foi correta a decisão do TJSP, pois não é possível proteger o patrimônio de uma família em detrimento do bem de família das demais.
“Se todos os associados se obrigaram perante a associação a custear o término da construção do todo – isso é, das três torres que compõem o condomínio –, não há como imputar os pagamentos realizados por cada um dos associados a uma determinada torre ou unidade.”
Ela destacou que, assim como outros associados cumpriram a obrigação de contribuir para a construção da torre em que se localiza a unidade dos recorrentes, estão estes igualmente obrigados a contribuir para a construção das demais torres, “sendo inadmissível, à luz da boa-fé objetiva, que, a pretexto de proteger o bem de família dos recorrentes, se sacrifiquem outros possíveis bens de família de tantos outros associados”.
Particularidade
A ministra afirmou que, a despeito de o imóvel se achar alienado fiduciariamente ao banco, há uma particularidade no caso analisado: a execução promovida tem por objeto o instrumento de confissão de dívida dos recorrentes com a associação constituída para terminar as obras.
“Não se está diante de contrato celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade, uma vez que a quitação da dívida assumida perante a recorrida não tem o condão de subtrair daquele credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel para restituir aos devedores fiduciantes a sua propriedade plena”, explicou a ministra.
Nancy Andrighi lembrou que, embora não haja transmissão da propriedade no negócio jurídico firmado, o crédito está estritamente ligado à sua aquisição, na medida em que o aporte financeiro destinado à associação “é indispensável à efetiva construção do imóvel de todos os associados com suas respectivas áreas comuns, aporte esse sem o qual os recorrentes sequer teriam a expectativa de concretizar a titularidade do bem de família, tendo em vista a falência da construtora originariamente contratada para aquela finalidade” – razão pela qual, segundo a ministra, a decisão do TJSP deve ser mantida integralmente.
O recurso ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284⁄STF. ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES CONSTITUÍDA PARA DAR CONTINUIDADE ÀS OBRAS DO CONDOMÍNIO APÓS A FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO DO ASSOCIADO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. PENHORA DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE SOBRE O CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. JULGAMENTO: CPC⁄73.1. Ação de execução de título extrajudicial proposta em 2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30⁄06⁄2015 e atribuído ao gabinete em 25⁄08⁄2016.2. O propósito recursal é decidir sobre a possibilidade de penhora dos direitos do devedor, advindos de contrato de alienação fiduciária do único imóvel em que reside a família, para o pagamento de obrigação assumida perante associação formada por promitentes compradores de empreendimento imobiliário a fim de dar continuidade às obras do condomínio, suspensas depois da falência da construtora.3. É inviável a análise quanto à negativa de prestação jurisdicional quando os recorrentes não alegam a violação do art. 535 do CPC⁄73 (Súmula 284⁄STF).4. Se o imóvel dado em garantia na alienação fiduciária for o único utilizado pelo devedor fiduciante ou por sua família para moradia permanente, os direitos decorrentes do contrato estarão afetados à aquisição de bem de família, razão pela qual, enquanto vigente essa condição, sobre eles deve incidir a garantia da impenhorabilidade à que alude o art. 1º da Lei 8.009⁄90, ressalvadas as hipóteses do art. 3º da mesma lei.5. Hipótese em que a recorrida é titular de crédito vinculado a negócio jurídico que, embora não implique a transmissão da propriedade, está estritamente ligado à sua aquisição, na medida em que o aporte financeiro vertido à associação é indispensável à efetiva construção do imóvel de todos os associados com suas respectivas áreas comuns, aporte esse sem o qual os recorrentes sequer teriam a expectativa de concretizar a titularidade do bem de família, tendo em vista a falência da construtora originariamente contratada para aquela finalidade.6. Se todos os associados se obrigaram perante a associação a custear o término da construção do todo, isso é, das três torres que compõem o condomínio, não há como imputar os pagamentos realizados por cada um dos associados a uma determinada torre ou unidade.7. Assim como outros associados cumpriram a obrigação de contribuir para a construção da torre onde se localiza a unidade dos recorrentes, estão estes igualmente obrigados a contribuir para a construção das demais torres e devidas unidades, sendo inadmissível, à luz da boa-fé objetiva, que, a pretexto de proteger o bem de família dos recorrentes, se sacrifique outros possíveis bens de família de tantos outros associados.8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.
Leia o acórdão.